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Tribunal Supremo revocó Registradora en caso de Derecho Registral

EL REGIONAL

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   El Tribunal Supremo determinó que en materia de Derecho Registral, la ley número 216 de 2010, mandató la inscripción automática de escrituras de individualización de apartamentos sujetos a un Régimen de Prioridad Horizontal.

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   Se trata del caso de Diana Parras Silvestry y Dinorah Parras Silvestry, v. la Registradora Carmen E. Ávila Vargas, resuelto por el juez asociado Rafael Martínez Torres.

   Ante la consideración del TSPR se presentaron dos escrituras y cada una pretendía inscribir dos negocios jurídicos en el Registro de la Propiedad, a saber: la individualización y la donación de un apartamento.

   La Registradora notificó que faltaba un documento complementario necesario para inscribir las donaciones. Además, sostuvo que faltaba tracto sucesivo porque las individualizaciones no estaban inscritas. Por su parte, las peticionarias argumentaron que las escrituras quedaron inscritas de manera automática según la Ley para agilizar el Registro de la Propiedad, infra, y que la Registradora ya no podía calificarlas.

   Para el juez Martínez Torres, redactor de la Sentencia, la posición de la Registradora es incorrecta, ya que el Condominio Querubín Parras se constituyó como propiedad horizontal en 1993. El 6 de julio de 2004, mediante dos escrituras públicas de “Donación”, Querubín Parras Aymat donó dos apartamentos del condominio, uno a Diana Parras Silvestry y otro a Dinorah Parras Silvestry.

   Las escrituras se presentaron para inscripción en el Registro de la Propiedad el 8 de julio de 2004. El 16 de marzo de 2017, la Registradora de la Propiedad,  Ávila Vargas, notificó una primera falta, señalando que los apartamentos descritos en las escrituras no constaban individualizados en el Registro de la Propiedad, por lo que faltaba tracto sucesivo para inscribir las donaciones. Al día siguiente, se suspendió esa falta cuando el notario Andrés L. Córdova, quien autorizó las escrituras, señaló que en las escrituras se hizo constar la falta de individualización de los apartamentos y se solicitó que sean individualizados al momento de inscribir las escrituras de donación. Así, aunque las escrituras llevaban por título solo la palabra “Donación”, en realidad tenían el doble propósito de individualizar los apartamentos y luego donarlos.

   La segunda notificación de error, el 3 de agosto de 2018, es la que dio inicio a los recursos gubernativos ante nos. La Registradora notificó que faltaban los relevos de donación del Departamento de Hacienda, falta que presuntamente impide la inscripción de una donación. Las señoras Parras Silvestry objetaron la notificación mediante un escrito de recalificación y argumentaron que la Registradora no tenía capacidad jurídica para recalificar los documentos que quedaron inscritos de manera automática según la Ley Núm. 216-2010, conocida como la Ley para agilizar el Registro de la Propiedad.

   La Registradora denegó la solicitud de recalificación. Sostuvo que los documentos procuran la individualización de los apartamentos, por lo que están excluidos de la inscripción automática según la Ley Núm. 216-2010. Al no haberse inscrito las individualizaciones, las donaciones no se podían inscribir por falta de tracto sucesivo. Expuso que, como el licenciado Córdova les dio el título de “Donación” a sus escrituras de individualización y donación, esto provocó que se identificaran incorrectamente como inscritas. Además, señaló que el Reglamento del Departamento de Justicia para la ejecución de la Ley Núm. 216-2010, Reglamento Núm. 7988 de 4 de febrero de 2011, dispone de un proceso para corregir las inscripciones erróneas de documentos excluidos que fueron identificados incorrectamente.

Inconformes, las señoras Parras Silvestry presentaron sus respectivos recursos gubernativos el 16 de octubre de 2018 y señalaron dos objeciones a la calificación de la Registradora. Primero, alegaron que la Registradora erró al declarar que las escrituras en cuestión estaban excluidas de la Ley Núm. 216-2010, supra, a pesar de que no les aplica ninguna de las excepciones de la ley. Segundo, alegaron que el artículo del Reglamento Núm. 7988 que facultaba a la Registradora para corregir errores de inscripción, contravenía el mandato de inscripción automática de la ley.

   Para el TSPR, es importante destacar que los Registradores no están facultados para apreciar la legalidad de los asientos extendidos y que los actos inscritos se presumen válidos hasta tanto un tribunal declare su nulidad. Véanse Art. 64 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979 (derogada) y Art. 229 de la Ley Núm. 210- 2015, 30 LPRA sec. 6383.

   Martínez Torres aclaró que el mecanismo para que un Registrador corrija una inscripción válida hecha según la Ley Núm. 216-2010, supra, está dispuesto en el Art. 11 del Reglamento Núm. 7988.

    “Como expresamente dispone la regla, cualquier error en una inscripción válida solo puede corregirse por solicitud de una parte que se vea afectada por ese error. Ese no es el caso aquí”, argumentó el juez Martínez Torres.

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